法院判決我購買了十六年的農村宅基地房產合同無效

久居城市的人們大多有個夢想:購置一處農村住房,院內蔬菜,幾隻鵝鴨,開門見南山一片桃花,假日遠離喧囂,親近自然享受寧靜。夢想很飽滿,現實很骨感,擬購買農村宅基地住宅的城裡人該醒了,你購買居住了幾十年的農房可能不是自己的。法律有規定,法院有判例,購置農村房屋合同協議無效!


法院判決我購買了十六年的農村宅基地房產合同無效

2019年3月楊某某將日照市經濟開發區某村委會居民王某、王某某父子告上法庭。訴稱2003年4月楊某與被告簽訂《房屋買賣協議》購買農村住房一處,王某將涉案房屋的印契交予楊某某。雙方簽訂房屋買賣協議後,王某反悔不再出售房屋,楊某某未同意且沒有取回購房款,王某佔有使用該房屋至2017年3月拆遷。根據與村委會的《房屋拆遷安置補償協議》,王某支取了拆遷補償款,涉案房屋已經拆除。

楊某某向法院起訴請求判令解除與王某父子簽訂的《房屋買賣協議》;判令王某父子返還購房款及利息損失;判令王某父子賠償經濟損失411705元。經法院審理後判決:楊某與王某訂立的《房屋買賣協議》無效王某返還楊某購房款及利息;王某賠償楊某損失348180元。日照市中級人民法院維持了一審判決。

案情簡介

原告楊某訴稱,雙方簽訂的協議是雙方的真實意思表示,合同簽訂後被告按照合同約定已經將35000元購房款交付原告,被告已經將案涉房屋交付原告,房屋一直是由原告作為倉庫使用,被告在未經原告同意的情況下,非法佔有案涉房屋並將其出租,之後未經原告同意非法與村集體簽訂拆遷協議。請求判令解除與王某父子簽訂的《房屋買賣協議》;判令王某父子返還購房款及利息損失;判令王某父子賠償經濟損失411705元。

被告王某辯稱,雙方於2003年4月簽訂《房屋買賣協議》所涉房屋登記在王某之父王某某名下,王某無權處分該房屋,簽訂協議當天即電話告知楊某某不再出售房屋。第二,簽訂協議後,楊某某支付了預付款但涉案房屋並未實際交付並辦理過戶登記手續。第三,涉案房屋系建在農村宅基地上的房屋,楊某某並非農村居民,不享有宅基地使用權,雙方簽訂的房屋買賣協議,違反了法律的強制性規定,且未經房屋所有權人同意,應屬無效協議。王某同意按照合同約定支付違約金5000元,退還購房款35000元並支付同期銀行活期存款利息,請求法院依法駁回原告的其他訴訟請求。

法院查明楊某某戶籍登記住址為日照市東港區,至今未取得日照市東港區集體經濟組織成員資格。一審法院認為,首先,關於本案合同效力問題。本案買賣合同的標的物為農村房屋,農村房屋是建設在宅基地上的附著物,從我國目前房地一體的格局來看,雙方就房屋買賣的同時必然涉及宅基地使用權的問題。宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關係相聯絡,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得,而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。有關法律、行政法規對宅基地使用權流轉的規定以及國務院及相關部門對非本集體經濟組織成員及城市居民購買宅基地房屋的政策,均系基於保護農民利益,保持農村穩定,保障經濟社會可持續發展之目的。《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第19條第2款規定“在非試點地區,農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人,該房屋買賣合同認定為無效。……”本案中,王某與楊某某訂立的房屋買賣合同,雖系雙方真實意思表示,但楊某某至今未能取得涉案房屋所在村的集體組織成員資格,雙方簽訂的房屋買賣合同違反法律、法規的強制性規定,損害社會公共利益,應認定無效。

關於合同雙方的過錯問題。根據法律規定,合同無效後,因履行合同取得的財產,應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償;有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當按照各自的過錯程度承擔相應責任。本案法院酌定雙方的過錯比例為王某70%、楊某某30%。

法院一審判決:一、楊某某與王某於2003年4月訂立的《房屋買賣協議》無效。二、王某於判決生效之日起十日內返還楊某某購房款35000元。三、王某於判決生效之日起十日內支付楊某某購房款35000元的利息。四、王某於判決生效之日起十日內賠償楊某某損失348180元。

日照市中級人民法院經審理駁回王某上訴,維持原判。

筆者說法

農村宅基地所有權歸集體所有,宅基地佔有人只有使用權,對其取得、行使和轉讓均限於使用權。中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部2019年10月釋出《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》明確:要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。不得以各種名義違背農民意願強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”,不得違法收回農戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。嚴格控制整村撤併,規範實施程式,加強監督管理。宅基地是農村村民的基本居住保障,嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地,嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈佔、買賣宅基地。

《民法典》第三百六十二條做出法律規定:宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。第三百六十三條: 宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理的法律和國家有關規定。因此宅基地的取得和轉讓應符合現行《土地管理法》和國家的有關規定。

《土地管理法》規定:農村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準;農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地將不予批准。《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》規定:加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購買宅基地。國土資源部2004年234號檔案規定:嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

我國現行法律規定農村村民的房屋是私有財產,村民可以依法處置。城鎮居民不能購買農村的宅基地,國土資源管理部門不能為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。回到本案,人民法院認定楊某某和王某的購房合同無效是基於法律規定,並無不當。

另據山東省高階人民法院裁定,本案已發回再審,但高院對認定購房合同無效並無異議。只是要求查清案涉房屋是否實際交付的事實後,再判決王某賠償楊某某案涉房屋升值價值的比例。

(本文作者歡迎法界專家給予點評賜教,也歡迎法律愛好者溝通交流。)

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