馬光遠:“五一”樓市降溫,房價正式進入下降週期?

“五一”小長假,有兩個資料非常搶眼:一是小長假五天出行人數達到2.3億人次,各項旅遊資料創歷史新高,在經歷一年的疫情之後,旅遊消費在小長假期間出現了報復性反彈;二是房地產市場降溫,很多機構檢測的資料都出現了明顯的下滑。

列舉幾個資料:

一是貝殼研究院監測的50座城市“五一”期間二手房日均成交量同比下降約5%,比4月週末日均水平下降約30%(注意,很多人對下降30%這個資料印象深刻);

二是四個一線城市,新房二手房資料大多都下滑。一線城市新房成交面積北京同比下跌77%,上海環比下跌27%,深圳環比下跌13%,只有廣州成交上漲。二手房這三個城市的成交量也下滑;

三是克而瑞的資料顯示,“五一”假期58個監測的城市新房累計成交188萬平方米,同比下降6%。

還有一些資料就不列舉了,總之媒體據此開始熱炒:房地產正式進入下滑週期。有一本書叫《統計資料會說謊》,說的就是對統計資料的這種主觀的選擇和運用。

其實,“五一”期間的資料根本沒有任何可比性和參考價值,因為每年的“五一”,房地產市場的情況都不同。無論是環比,還是同比,都毫無意義。舉一個例子,去年“五一”為什麼成交資料不錯,因為那會雖然疫情得到了控制,但外出旅行還是不方便,再加上前幾個月因為疫情抑制的需求在“五一”期間釋放,這就是去年資料比較高的原因。

今年“五一”資料為什麼不好?原因也很簡單:

一是前四個月房地產的資料火爆,這從全國調控次數高達近200次可以看出,如果資料冷,就不會有這麼多的調控;

二是4月30日高層會議提及房地產,點名學區房,從政策層面釋放出繼續從嚴的訊號,在這種情況下,也沒有人在“五一”期間急於出手,一般的心態是觀望觀望;

三是憋了一年了,今年“五一”首選出行。但這和下一步房地產是不是進入下滑週期毫無關係。

而且,很多媒體和專家最無恥的是,選擇性使用資料,如果我選擇性的用資料,你會覺得樓市太熱了:比如,武漢成交同比暴漲80%;廣州新房成交暴漲130%,但是,熱點城市表現仍然較好。據諸葛找房資料研究中心監測,“五一”期間重點20個城市新房成交同比上漲了35%;蘇州新房成交環比大漲59%,然後據此得出,下一個週期將進入快速上漲週期,豈不荒唐!拿這“五天”的特殊資料,然後來預判下一個週期房地產的走勢,這是多麼的無知和可笑。

對於這種情況,著名經濟學家保羅.克魯格曼曾經一針見血的指出:一些人對資料的使用就好像醉漢喝醉之後抱住電線杆,目的只是為了獲得依靠而不是為了獲得真相。

中國的購房者實在是太不易了,經常面臨“資料盲盒”,要麼看到的是假資料,要麼是對真資料的曲解,“五一”幾天的資料,在一些人眼裡成了證明下一個週期房地產趨勢的指標,那麼,如果“五一”過後報復性反彈,是不是又成了房地產又進入上漲週期?

我的觀點,“五一”房地產的交易資料對於判斷房地產的趨勢毫無價值。

房地產今年的趨勢是明朗的,在我的《不一樣的經濟和投資趨勢課》中說得非常明白,房地產調控不會放鬆,房住不炒會一直堅持,在整體平穩的情況下,今年有兩點決定房地產趨勢的因素:

一是通脹,通脹預期之下,好房子仍然是抗通脹的第一選擇,去年決定房價的是全球央行放水,房價全球性上漲;今年決定房價的是通脹;

二是房地產不會有統一的趨勢,一些城市的房價在跌,而另一些城市的房價會漲,不要被所謂的全國性的“平均”資料誤導,平均資料對於指導一個人買房子毫無意義。即使同是一線,我的判斷,今年深圳要跌,北京要漲。

在《不一樣的經濟和投資趨勢課》中,我列舉了今年20個依然看好的城市,並且對為什麼看好都有解釋。現在已經到了5月,其實大家可以對這20個城市驗證了。起碼,有一個城市,我今年最好看,在我年初看好的時候,這個城市的居民都噴我胡說,現在,都開始懷疑人生了,因為最近的趨勢的確如我所言。對了,我說的不是西安,西安的可以不用噴我了。

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