異常!深圳小產權房突然賣爆,價格最高漲50%,有人竟一口氣買4套

近期,深圳的小產權房市場異常火熱,甚至出現了一房難求的現象。在深圳今年出臺系列政策加強對新房、二手房調控的背景下,小產權房為何突然火了起來,又都是誰在買呢?帶著這些疑問,記者近日實地探訪了深圳最早的小產權開發地沙井片區。

深圳小產權房銷售火爆 近八成購房者為投資客

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小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋,未辦理相關證件,未繳納土地出讓金等費用,房子本身並沒有大家所認同的產權,或者說只有部分產權。在深圳,小產權房最早發展於寶安區沙井鎮,佔到了沙井建築的一半以上。記者在沙井走訪時發現,這裡的小產權房不僅規模大、小區多,看上去與商品房相差無幾。這裡的中介告訴記者,最近,想了解小產權房的人特別多,尤其是沙井片區的小產權房,甚至一個月賣出幾十套。

深圳某小產權房房產中介:有幾個投資客,一房一廳的買了三套,兩房一廳的買了一套,一下子買了四套。

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而位於深圳龍華區清湖的一個新樓盤,由7棟樓體組成,據中介介紹,這種樓盤被稱為統建樓,是村委和開發商合作開發的,據說買這類統建樓無需佔用深圳的購房名額。從踏進小區的那一刻起,記者就很難將他們同常見的商品房區分開來。

深圳某統建樓樓盤銷售人員:兩百套同時賣,最後一批保留單位,以後都沒有一手房了,剛開盤現在剩下170套左右,二次買賣也好賣,隨時過戶,你今天買明天賣,我都可以幫你過戶。

在深圳工作的90後李女士,最近一直在看小產權房,她告訴記者,深圳房價居高不下,無奈之下她只好選擇小產權房。

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除了像李女士這樣眾多的剛需客,一些小開發商、投資客也成為了購買小產權房的主力軍。一家門店的中介告訴記者,小開發商通常會把一些地段較好的小產權房買下進行改造翻新,包裝成“商品房”後售賣,最終流入剛需客手中;投資客則一般選擇一次性購買幾套小產權房房源,短期用來收租,長期博拆遷來獲得更多收益。

深圳某小產權房房產中介:商品房現在二手房交易,很多樓盤七八成首付的,買不了就只能買小產權房。過完年之後商品房的投資客都來買小產權房,以前投資客都是偏向於總價低的,但是今年什麼價格都有人炒。我們今年成交了這麼多,有八成都是投資客買的,住家的只有兩成。

深圳小產權房漲幅最高達50% 回遷指標房水漲船高

商品房市場的調控力度正在持續加碼,而這類小產權房不僅不限購,售價也僅是同片區商品房價格的二分之一甚至更低。伴隨著舊改進度的深入,價格還擁有逐漸上漲的空間。深圳目前各區小產權房價格如何?是否如傳言所說的水漲船高?

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記者跟隨中介來到龍華區大浪的一棟小產權房,這裡的兩房一廳賣60萬到65萬左右。中介稱,這裡的房子不計算面積只按套算。而據記者觀察,這些小產權房的戶型一般,有的甚至被改成了沒有陽光的暗房。

深圳某小產權房房產中介:只要是小產權房都很火,今年和去年年底比較,漲幅15%到18%,我自己也投資了四五套房。

記者還發現,一些帶有拆遷概念的小產權房,價格更是水漲船高。

深圳某小產權房房產中介:只要有拆遷,跟拆遷掛鉤的房子都不便宜,都是賣到3萬、4萬的單價,然後還是博,去年買這裡120萬兩房,到現在漲了50%,這是純利潤,隨時可以交易,客戶9月份過來買了四套,5月全部賣了掙了90萬。

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在走訪過程中,記者瞭解到,目前沙井一些即將拆遷的小產權房價格上漲明顯,均價甚至已經超過5萬元。在官方的二手房成交參考價中,沙井的數個小區均價基本上在每平方米4萬至5.2萬之間,與小產權房單價已經相差不大。類似的情況其實在深圳各個擬拆遷的城中村比比皆是。

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記者在百度搜索小產權房,各式各樣的小產權房網站湧現出來,這些網站明碼標價各個地區的小產權房源資訊,均價從幾千到幾萬不等,基本都需要一次性付款,也有少量統建樓顯示可以分期付款。

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除了小產權房,一些中介還做起了回遷指標房的買賣。記者以購房者的身份對指標房進行諮詢時,一名專門從事回遷房指標交易的房產中介表示,如果想入手,可以先預付定金。只要一有村民釋放面積,就可以優先選擇。中介表示,回遷指標房雖然也是無產權登記的小產權房,但卻已經有開發商進駐洽談城市更新,一些原村民可能急需資金,拿出一定的回遷面積出售,這些房子在經城市更新之後得到確權,就能獲得不動產權證。

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廣東東方金源律師事務所律師金焰:這類回遷指標嚴格來說,買賣應該不違反國家禁止性的法律法規,但是由於回遷整體是要求購房者一次性支付全部的房款,而且回遷的週期長達5到10年,對於購房者的資金壓力要求是比較大的。

購置小產權房存在法律風險

在深圳,小產權房事實存在,但它的官方名字卻是“違法建築”,據不完全統計,深圳市違法建築數約40萬棟,建築面積達4.2億平方米,佔深圳總建築面積的49.27%。在房價高漲的今天,買小產權房靠譜嗎?風險在哪裡?未來深圳小產權房拆遷又怎麼賠償呢?

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在官方的表態中深圳並不存在小產權房,只有“違法建築”。之所以如此,是因為這些小產權房存在違反合法建設申報流程,未進行正規用地與建築規劃許可以及建設施工許可申報等情況,甚至有的小產權房存在違規佔用建築紅線等現象,該類建築多出現在各個城中村。雖然深圳早在2004年就實現了農村集體土地的國有化轉換,但深圳仍是全國小產權房問題最突出的城市之一。

在深圳,小產權房交易如此活躍,那雙方如何證明買賣關係呢?有小產權房的銷售中介告訴記者,大多數的小產權房目前只能選擇全款交付。買賣關係證明除了買賣合同,還有律師見證和村委物業公司的蓋章。不過,記者在調查中發現,深圳多數村委已經不會給相關小產權房交易蓋章或作證。

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廣東東方金源律師事務所律師金焰:小產權房其實在法律上是不會被承認的,而且如果出現相關的糾紛,法院通常把這類的小產權房的買賣合同當做無效合同去處理,所以我覺得,最大的隱患對於購房者來說,是合同不受法律保護。如果出現一房兩賣,沒有辦法確定真正業主情況下,購房款很可能會打水漂。

記者在調查中還發現,深圳市司法局早在2009年就發文嚴禁律師為違法建築銷售行為提供見證服務,2016年又再次發文確認,不只針對違法建築類小產權房,那些有合法報建手續的小產權房,因為不符合上市交易條件,交易行為本身無效,見證也同樣無效。

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廣東東方金源律師事務所律師金焰:關於律師在小產權房買賣,進行所謂的律師見證行為本身就是違法的,但市場中確實存在很多中介,以律師的這種事務所可以進行所謂的律師見證的形式進行攬客,減少投資者的心理這種法律上的一個風險,這些律師見證是沒有任何法律效力的,對小產權的合法性是毫無幫助的。

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業內人士表示,小產權房交易常常存在無法過戶、一房多賣、業主反悔、不配合簽約、交易資訊不透明、時間週期長等重大潛在風險。

欄目主編:秦紅 文字編輯:程沛 題圖來源:圖蟲 圖片編輯:徐佳敏

來源:作者:央視財經

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