碧桂園超越碧桂園


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時代拋棄你,連聲招呼都不打。


此前,這句喪氣流行語多是講給那些困在系統裡擔憂通脹的普通人,事實上,近來一眾房企同樣如履薄冰。


後疫情時代,整個地產行業邁入存量時代的調整期,馬太效應加劇,房企在銷售及融資端雙雙承壓;疊加瞄準開發商的“三道紅線”、房貸“雙限”,以及近期出臺的供地“兩集中”新政,多重政策壓力夾擊下,房企過去一年的日子並不好過。


隨著土地紅利、金融紅利日漸消失,中國房地產行業已悄然邁入管理紅利時代。這意味著,房企既要強化自身資源稟賦和經營能力,也要緊跟國家政策方向,洞察市場機會、尋找“第二增長曲線”,從規模發展轉向高質量發展。


畢竟,只有財務穩健,才能支撐房企穩步穿越週期,走得更遠。而在這一方面,依然是強者恆強,繼續領跑行業的,還是碧桂園為代表的標杆房企。


3月25日,碧桂園控股有限公司(以下簡稱“碧桂園”,股票程式碼02007.HK)披露2020年度業績報告,集團實現總收入4629億元,毛利約1009億元,淨利潤約541億元,成績不俗。


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2020年複雜的市場環境下,碧桂園能交出這樣一份成績單足見其韌性。年報釋出會上,碧桂園集團總裁莫斌還公開表示:公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權益銷售額增長,並保持各項經營指標同步增長。


其背後,究竟有何“玄機”?通過解碼頭部房企碧桂園的財報內外,我們或許能夠窺知一二。


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一直以來,雖然碧桂園在全國一到六線均衡佈局,但外界對碧桂園印象之一就是“農村包圍城市”的打法,其在三四線城市深耕,已經成為人們繞不開的標籤印象。


財報資料也證實了這一觀點。年報顯示,截至2020年12月31日,碧桂園業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、289個地級市、1,350個縣/鎮區,是行業內佈局最廣泛的房企。這意味著碧桂園在縣城開拓的腳步從未停止,中國70%的三級行政區都留下了碧桂園印記。


碧桂園超越碧桂園

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3月25日,碧桂園(02007.HK)釋出2020年業績報告


碧桂園創始人、董事會主席楊國強曾公開表示:“自己看好三四五線城市的房地產市場,因為隨著農民工工資提升,他們就產生了居住改善的需求,而這些人不會在高房價的大城市買房,也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住,因此,他們最大可能會在有學校、醫療等基本配套、生活便利的城鎮居住。”


這樣的分析有一定道理。尤其是從我國國情來看,常住人口城鎮化率還在60%左右,距離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距。城鎮化率每提高一個百分點,就有近1400萬人從農村轉入城鎮,不僅增加城市公共服務設施投入,也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。


目前,無門檻落戶已成趨勢。2月23日,中部省份江西釋出《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的實施意見》,宣佈全面放開全省城鎮落戶條件,全面取消城市落戶限制,這意味著江西全省落戶零門檻了。類似的舉措,此前還包括石家莊、瀋陽等省會城市。


與此同時,中央檔案曾公開表明,要深化戶籍制度改革,推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策,推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認,目前廣州已經邁出了第一步,有檔案指出,要推動長三角、珠三角等城市戶籍准入年限在廣州累計認可。


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座標系切換到成渝城市群,同樣也有拆牆舉動,去年4月,兩地公積金實現互通。這對於相愛相殺、互不相讓的兩座西部強市來說,實乃破局壯舉。


由此可見,國內的城鎮化的紅利還遠未結束,同時下沉的力量不容低估,拼多多、快手的逆勢崛起表明:五環外、十八線都蘊含著無限潛力,也是大部分人容易忽略的沉默力量。


穩健的房企也需要因時而變,多年砥礪深耕三四線城市不過是碧桂園展現出的其中一面。隨著新一輪城市化的大舉推進,一二線中心城市和都市圈的骨架將越做越大,未來馬太效應也將進一步加劇。


新形勢下,碧桂園也並沒有等閒視之。最新訊息顯示,在對外發布新聞解析財報時,碧桂園的管理層明確表示地產業務的投資佈局是理性的科學的,會認真的對每一個具體的市場和具體的地塊進行相關的研判。


從全國專案佈局來看,碧桂園過去一年在大灣區、長三角等發達城市群拿地較多,其新獲取土地有75%位於五大都市圈,這能為碧桂園的業績增長提供長期動力。


沒有魚與熊掌之別,頭部房企碧桂園有底氣選擇都要。


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“我們低成本拿地,快速開發,配套到位,低價開盤……”這被不少人看來,是幾乎做不到的。


當行動給出了亮眼成績,就不再只是一句豪言了。


雖然碧桂園規模不小,但在公眾最關注的債務風險層面,碧桂園的長期和短期債務風險都偏低。


Wind資料顯示,2020年房地產行業海外債融資成本為8.32%,碧桂園的發債利率遠低於行業水平。年報指出,融資成本進一步降低,得益於國際評級機構穆迪、標普年內先後上調了碧桂園評級。


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至此,碧桂園已獲得穆迪和惠譽兩家權威機構的投資級評級,以及標普上調公司長期主體信用評級展望至正面的成果,這在國內一眾房企中堪稱鳳毛麟角。


其背後,主要源於碧桂園穩健的財報表現。2020年財報顯示,碧桂園銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可換股債券分別約為人民幣2073.23億元、734.1億元、404.8億元和52.72億元;在2019年12月31日這一組資料分別約為:2527.93億元、648.93億元、464億元和55.17億元。


這意味著,碧桂園在2020年不光每個負債專案都同比明顯下降,而且創下了自上市以來連續十餘年淨負債率保持在70%以下的成績。


能取得這一成績的頭部房企屈指可數。據中指研究院統計,2020年這一指標的百強房企均值為94.6%,碧桂園遠低於行業均值。


更為重要的是,碧桂園回款率達到91%,較高的回款率,說明碧桂園“造血”實力不容小覷,這也意味著未來開支有較好的保障。同時,截至2020年底,碧桂園可動用現金餘額達1836億元,資金保障能力良好。


當巨集觀調控升級至“因地制宜、多策並舉”的精準化管控階段,能否未雨綢繆、因時而變變得至關重要。在這一點上,碧桂園不僅展示出了一定的前瞻性和韌性,還具備穩健的財務管理水平和強勁的流動性。


這也讓碧桂園成為國內房企少見的投資級港股藍籌股之一。去年8月,《財富》雜誌2020年世界500強榜單釋出,碧桂園以703.35億美元的營收位列榜單第147位,位列全球房地產行業首位。


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長期以來,碧桂園給自己定下了一個目標:“要繼續做城鎮化征程的領跑者,為人民提供好房子,為社會進步和現代化做貢獻,一百年一百年地做下去。”


想要成為“百年老店”,並不容易,背後離不開強化核心能力、注重風險管理、追求長期主義而不是短期快速增長等多要素。更重要的一點,是得持續給公眾講出眼前一亮的“新故事”。


近幾年,碧桂園重點發力的多元業務,成了這家頭部房企乘風破浪的主要抓手。


某種意義上,碧桂園已經不僅僅是一家房企,它正試圖通過跨界或延伸主業實現“地產+”的戰略發展,解決更多與房子相關的產業鏈的融合,發現新的經濟增長點。


其一,作為物業行業翹楚,碧桂園服務是其交出的第一份亮眼答卷,可謂潛力無限。


3月23日,碧桂園服務早碧桂園兩天釋出年報。值得玩味的是,3月23日碧桂園服務逆市上漲4.62%,收於72.4港元/股,總市值超過2137億港元,同日,碧桂園報收9.51港元/股,總市值為2095億港元,也就是說,碧桂園服務總市值首次超過碧桂園。


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楊國強曾說過:“物業服務是碧桂園的明天”。這句話在今天看來有別樣的意義:房地產逐漸進入存量時代,近兩年對物業服務價值的挖掘進入了熱潮,物業公司紛紛拆分上市,向來不待見地產股的香港股市卻對物業管理股格外青睞,市盈率動輒40倍、50倍,堪稱“搶錢”,而很多地產股的市盈率普遍只有5倍左右。


某種程度上,這不僅能有效實現資產證券化,減輕資金壓力,還是長期價值的體現。


其二,碧桂園在機器人領域的佈局已經初具成效。


正所謂不想當裁縫的廚師不是好司機,不做機器人的房產企業不是好公司。事實上,博智林機器人自成立之初就被楊國強寄予厚望,他曾不止一次的立下豪言壯語,要在2020年實現建築機器人的大量使用。為此,碧桂園順德總部僅一個機器人公司總部大樓就有3.6萬平方米。


截至目前,碧桂園在研建築機器人46款,絕大多數通用於現澆混凝土工藝與裝配式建築施工,其中已有18款建築機器人已投入商業化應用。目前共有4000多名國內外優秀研發人才,集中開展重點產品研發、關鍵技術攻關,累計遞交專利申請3000多項,已獲授權近1000項。


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混凝土施工機器人


今年2月初,鳳桐花園專案被住房和城鄉建設部列為智慧建造試點之一。這是博智林首個建築機器人商業應用專案,也是目前國內唯一批量引入建築機器人應用於工程建造過程的專案。截至2021年2月,博智林機器人已在超過15個專案中開展試點應用,累計應用施工面積達80萬㎡。“我們有信心讓建築機器人和千璽機器人餐廳,在明年全面實現盈利。”碧桂園總裁莫斌稱。


碧桂園的跨界探索還不止於此,近幾年深耕的現代農業業務,是其第三大亮點。


在三年前的業績釋出會上,楊國強說:“40年前我種田,40年後我還是回去種田”,這個種田一語雙關,種過田的他深知農民的苦,也是因此窮則思變創立了碧桂園,改變了自己的命運。因此,碧桂園佈局現代農業,一定程度上是迴歸初心。


2018年,碧桂園就成立了全資子公司碧桂園農業控股有限公司成立;2019年10月份,打造大型無人化農場,促進智慧農業的發展;今年3月,碧桂園農業以3億元收購了華大基因農業控股有限公司80%的股權,成為華大農業控股股東,結合華大農業的科技優勢,繼續佈局農業全產業鏈。


要知道,碧桂園農業並不是簡單的做耕耙播收,也不是對農民和農業企業做簡單的替代,而是想做高科技農業。無人農場並不是不需要人,而是通過科技讓農村居民降低了勞動強度,核心在於增加農民收入,即便不下田間地頭,通過農村合作社、土地流轉、承包等方式獲得收益,也可以發展新的第二、第三產業,碧桂園的投入也有機會能讓正處於快速發展期的農村,得到人才、資金、資源等要素的支援,從而減少城鄉差距,改變6億農民的命運。


碧桂園超越碧桂園

碧桂園超越碧桂園

無人插秧機


碧桂園超越碧桂園

碧桂園超越碧桂園

無人收割機

碧桂園超越碧桂園

碧桂園超越碧桂園

無人駕駛自動噴藥


物業、機器人、現代農業三板斧帶來的協同效應,已逐漸成為碧桂園區別於其他龍頭企業的一個顯著特徵。


此外,2020年,碧桂園還積極開展產業鏈投資,進入萬億級市場。據瞭解,碧桂園創投成立兩年來,已先後投資貝殼找房、秦淮資料、快手科技、紫光展銳等一大批各行業具有代表性的頭部企業,綜合收益率超過80%,其中4家已成功IPO。例如,2020年8月13日,房產交易龍頭“貝殼找房”登陸紐交所,上市首日即大漲87.05%。


從碧桂園這類標杆房企的自我修煉不難看出,“強者恆強”是房地產領域的發展規律,創新在任何時候都是破局的“鑰匙”。


未來,碧桂園也將從過去的“快和大”轉變到“好與強”,從過去單一地強調物質和科技的成功,提升到兼顧人文和精神的綜合豐盈,在推動城鎮化、服務三農、科技興國等領域真正踩準時代的節拍,踏浪而來。

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