北京學區房三大改革:9年一個指標、混片學區抽籤入學,購房者在觀望

本文來源:時代週報 作者:記者 劉帥 實習生 陳萬山

北京學區房三大改革:9年一個指標、混片學區抽籤入學,購房者在觀望

繼上海、深圳釋出利空學區房的新政後,北京海淀區與西城區也在4月23日分別釋出了2021年義務教育階段入學新政策。

西城區在保持2020年入學政策基本穩定的基礎上,執行多校劃片政策,同時今年新增初中寄宿學校入學方式。而海淀區此次釋出的《海淀區2021年義務教育階段入學工作的實施意見》(下稱《意見》)則被市場稱之為“史上最嚴”。

4月26日,時代週報記者走訪海淀區上地和萬柳兩個學區房片區發現,儘管當地二手房成交量較上月有所減少,但房價未出現明顯波動。當地多名房產中介告訴時代週報記者,現在推出的房源已沒有“學區房”概念,不能保證買房就有入學資格。

4月27日,國際關係學院公共管理系教授儲殷告訴時代週報記者,此次海淀區教育改革未來會成為大城市學區房改革的範本。此次改革採取混片學區制度,削減了學區房獨有的學區特性,將降低學區房的流通價值,買房獲得教育資源的路將被堵上。他還坦言,學區房的市場價值會有很大政策風險,房價縮水是大概率事件。

教育改革“下猛料”

海淀區教育改革“下猛料”,將會改變海淀區未來入學的基本格局。

從具體政策內容看,海淀區在招生政策中首先提出“自2022年1月1日後,戶籍從外省市或本市其他區遷入海淀區的適齡兒童申請入小學時,不再對應登記入學劃片學校,在區內協調解決。”

時代週報記者聯絡到此前在中關村片區購房的家長王曉(化名),她表示,最近多個房屋中介都在以學區房末班車的噱頭,推薦房源。該區域房產中介告訴時代週報記者,學籍在區內協調解決的困難性,可能大於購買學區房,至於如何協調並沒有具體政策出臺,因此,近期買房人大多處於猶豫不決的狀態。

儲殷指出,以前通過購買學區房,用錢解決的教育問題,現在行不通了。

中原地產首席分析師張大偉表示,2022年後遷移戶籍可能跨學區就讀,可能會推動年內海淀交易量放大,因為會刺激很多人趕政策的末班車。

《意見》還提出,“2019年1月1日後在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學,通過電腦派位的方式多校劃片入學。”對此,市井財經出品人張春蔚表示,多校劃片入學制度,對應學校的學區房一定會首當其衝受到衝擊。

此外,《意見》規定,自2022年起,所有用於九年一貫制學校登記入學的住房,九年內只提供一個入學學位(符合國家生育政策的除外)。”這意味著,九年一貫制學校學位佔用的認定週期,將由2016年實施的6年一個入學指標調整為9年。張春蔚認為“佔坑排位”的學區房將面臨跌價風險。

多名行業分析人士猜測,此次海淀區入學政策調整幅度如此之大,一定程度上是為了推動教育資源均衡發展,亦有調控學區房的考慮。

購房者觀望,成交量有所下降

時代週報走訪多個學區房片區發現,多數學區房價格未出現明顯波動,部分片區成交量有所下降。

一名負責上地西里銷售的房產中介告訴時代週報記者,目前《意見》並未對市場價格造成太大的影響,大部分的房東並沒有因此降低房子出售價格。時代週報記者觀察到,上地西里的二手房價格仍然保持較高水平,對此,該中介介紹,一間73.6平米的三居房單買價格可達到1200萬,同樣大小的兩居房價格約965萬。

該中介還向時代週報記者透露,雖然近兩天該片區房價沒有太大起伏,但成交量相比之前要少了很多,政策相關規定還需要進一步落地看情況,這導致現階段出現了賣家不敢出手,買家也不敢入手的現象。

時代週報記者在萬柳附近一家房產中介門店也到了相似的回答。一名中介告訴時代週報記者,近期房源並沒有較大的價格波動,但也可能是因為購買房子的程式較為繁瑣,可能市場不會在這麼短的時間內有較大反應。

不過,中原地產首席分析師張大偉表示:“學區房的問題核心還是教育資源不均衡,入學政策調整很難降低炒作熱點學區房的市場現狀。整體看,每年學區房交易熱潮都集中在3-4月,今年的高峰期已經過去。”

時代週報記者在某二手房買賣平臺上注意到,自今年1月至4月19日,上地學區和海淀學區房價均有不同幅度的上漲。其中,上地學區的上地西里和上地東里,作為上地實驗小學較近的兩個社群,分別較上月房價分別增長3.33%、9.5%,而中關村三小附近的新起點嘉園同比上漲0.31%。

此外,時代週報記者在走訪上地實驗小學周邊學區房時發現,居民大多對海淀區這次的入學政策調整有所瞭解,認為此次調整不會對已經上了學的孩子有影響。

4月26日,一名學生家長告訴時代週報記者,他之前以9萬元/平方米的價格買下上地東里一間70平方米的房屋,孩子順利進入上地實驗小學就讀。對入學政策改革,他並不在在意:“孩子已經進入了上地實驗小學,對我們沒有什麼影響。”

新政策將影響近期打算購置學區房的家庭。時代週報記者在微博上發現,有不少網友表示會觀望一下,也有不少潛在購房者慶幸沒有“踩坑”。

與此同時,學區房的市場監管還在加強。2020年年末,北京市住建委會同銀保監局等多個部門嚴查西城區德外、金融街片區,海地區上地、中關村片區學區房持續上漲情況,打出“大資料篩查”“定向審批銀行貸款”等一系列組合拳,重點治理學區房房價上漲與違規資金入樓市等問題。

時代週報記者走訪多家房產中介發現,“學區房”字眼均已下架。一名海淀萬柳的房產中介告訴時代週報記者,中介只能介紹房子,但無法保證入學。

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